حلول مقترحة لتعديل قيمة الايجار في قانون الايجار القديم

 حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة اليوم يعد قرارًا تاريخيًا وأساسياً في مجال تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في نظام الإيجار القديم في مصر. وقد قضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، والذي كان ينظم تأجير الأماكن السكنية ويحدد قواعد ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص بإقامتها لأغراض السكنى.

ملخص حيثيات الحكم

• العدوان على قيمة العدل وحق الملكية: أكدت المحكمة أن تثبيت القيمة الإيجارية عند حد ثابت ودون مراعاة مرور الزمن والتغيرات الاقتصادية، يعدّ انتهاكًا لقيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية، حيث يؤدي إلى انعدام التوازن في العلاقة الإيجارية، ويضر بمصالح الملاك من خلال عدم تجديد قيمة الأجرة بما يتناسب مع التضخم وتراجع القوة الشرائية.

• الحاجة إلى التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية: شددت المحكمة على ضرورة أن يكون هناك توازن بين مصالح المؤجر والمستأجر. فبينما لا يجب السماح للمؤجر بفرض إيجارات مرتفعة استغلالًا لحاجة المستأجر، فإنه في الوقت ذاته لا يجوز تثبيت الأجرة بما يلحق ضررًا بمصلحة المؤجر.

• الأثر المستقبلي للحكم: منحت المحكمة المشرع مهلة حتى انتهاء الدورة التشريعية الحالية لمجلس النواب من أجل سن تشريع جديد ينظم الأجرة بصورة متوازنة، مما يتيح للمشرع دراسة البدائل المتاحة وإعداد ضوابط تحدد الأجرة السكنية بما يلبي متطلبات العدل.

الحلول والتصورات للمواد المحكوم بعدم دستوريتها

1. إعادة تقييم الأجرة بشكل دوري: يمكن تعديل المادة الأولى لتشمل نصًا يفرض إعادة تقييم الأجرة بصفة دورية (كل خمس سنوات مثلاً)، بما يتوافق مع معدلات التضخم وتغيرات السوق العقاري، وبذلك يتم تحقيق التوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر.

2. تحديد نسب معقولة للتغيير بناءً على المؤشرات الاقتصادية: تعديل المادة الثانية ليشمل آلية واضحة لتقدير القيمة الإيجارية تكون معتمدة على مؤشرات اقتصادية رسمية، مثل معدلات التضخم التي يصدرها البنك المركزي، مما يسمح بتغيير الأجرة بصورة مرنة تتماشى مع الظروف الاقتصادية السائدة.

3. وضع ضوابط واضحة لتحديد الأجرة الأولية: ضرورة تعديل المادة الثانية بحيث تتضمن توضيحاً للضوابط والمعايير التي يعتمد عليها الوزير المختص في تحديد قيمة الأرض والمباني، بالإضافة إلى مراعاة اختلاف المواقع والخصائص الفريدة لكل وحدة سكنية.

4. إدخال بند خاص لحماية المستأجرين ذوي الدخل المحدود: لضمان عدم تضرر الفئات الأقل دخلًا، يمكن إدخال استثناءات في القانون أو استحداث آلية دعم للأسر التي تستأجر مساكن قديمة وفق شروط معينة، مما يسهم في حماية حقوق المستأجرين من رفع الإيجار بشكل مبالغ فيه.

5. تشجيع التفاوض المباشر بين المالك والمستأجر: السماح بمرونة أكبر في الاتفاق بين المؤجر والمستأجر وفقًا لمعايير تضعها الحكومة، مع منح التسهيلات القانونية التي تساعد الطرفين في الوصول إلى اتفاق عادل بشأن الأجرة.